Как всё устроено: ипотечный брокер в Москве


  01.07.2014      Как все устроено      5311      Истории

Ипотечный брокер в москве

Мне кажется, всякий раз, когда в Москве кто-то берёт ипотеку, умирает дементор, иф ю ноу вот ай мин. Под катом моё небольшое интервью с московским ипотечным брокером, где я пытаюсь выяснить, есть ли в этой жизни шансы у нищебродов :)

Вы можете сказать — у вас работа, которая несёт людям добро, свет и своё жильё? Или, наоборот, — которая отягощает людей на годы вперёд непосильными ипотечными выплатами? Вот я, например, когда пиарила говногаджеты, прекрасно понимала, что моя работа ничего светлого людям не несёт: любой, кто купит гаджет, который я рекламирую, будет сильно жалеть об этом где-то уже со 2-3 дня, когда устройство развалится. Но с ипотекой в Москве, мне кажется, сложнее определиться с моралью :) Как у вас? Вы определили для себя: ипотека в Москве — это адище или нормально?

Лена, считаю свою работу очень нужной и полезной, т.к. она помогает людям решать свои насущные проблемы, «квартирный вопрос» в Москве по-прежнему стоит очень остро, как впрочем, и в любом другом крупном мегаполисе, где приток населения велик, а строительство сильно отстает. Что делать, копить? Но с учетом инфляции и ростом цен на жилье такая перспектива кажется удручающей, тем более если одновременно снимать квартиру.

Много вообще к вам обращаются желающих, скажем, за месяц? Я слышала, у вас отбоя нет от клиентов, и подумала ещё: ну и ну, неужели так много людей, которые на это решаются…

Обращаются, практически каждый день. В основном я работаю с риэлторами, которые предпочитают воспользоваться услугами профессионала, т.е. фактически передают мне своих клиентов на аутсорсинг, чтобы спокойно заниматься своей профессиональной деятельностью – покупкой и продажей недвижимости. Как правило это проблемные клиенты, уже получившие отказы в одном или нескольких банках. Или люди, имеющие доход, который они не могут подтвердить официально.

А попадались в вашей практике такие нищеброды, которым так никто и не дал ипотеку?

Конечно попадались!:) Но как правило, они отсеиваются еще на этапе первичной консультации. Перед тем, как подавать заявку на кредит, я довольно скрупулезно просчитываю ежемесячный платеж, в зависимости от суммы кредита, срока, процентной ставки, согласовываю с риэлтором перспективы покупки на эту сумму. Кстати, заметила такую закономерность – чем ниже доход, тем больше денег в качестве первоначального взноса люди умудрились накопить. А вот перспективная молодежь с хорошей зарплатой, как правило, не имеет никаких накоплений, это наверное психология нового поколения, и они не боятся брать на себя очень большие финансовые обязательства, т.к. уверены в завтрашнем дне.

А, наоборот, такие, кто хотел брать ипотеку и в итоге купил за наличку?

Да, такое тоже бывает, особенно при альтернативных сделках, когда люди продают свою недвижимость, а вырученные деньги вкладывают в покупку новостройки, допустим, и в последний момент выбирают объект, на который им хватает денег без ипотеки. Но чаще бывает наоборот, люди предпочитают взять еще один-два миллиона по ипотеке и купить квартиру, которая их устраивает в перспективе. С каким вообще месячным доходом в семье люди решаются на ипотеку в Москве? А те, кто по одиночке, такие решаются? С зарплатой двадцать пять тысяч рублей иногда обращаются! И таким можно помочь получить тот же самый недостающий миллион. Ежемесячный платеж на 15 лет составит примерно двенадцать тысяч рублей.

А в чём, кроме денег, может быть проблема получить ипотеку в Москве? Ну, если я нищеброд и у меня зп 40 тыс. руб. — тут понятно, почему мне могут отказывать. А если у меня с деньгами вроде как ок, что ещё мне может помешать взять ипотеку? Отсутствие прописки? Отсутствие официального оформления?

Отсутствие прописки никакой роли не играет. Для банка важно, чтобы клиент имел постоянный доход, поэтому так трудно одобрить людей творческих, агентов имеющих доход с продаж (тех же риэлторов), собственников мелкого бизнеса, индивидуальных предпринимателей. Доход этой категории граждан трудно поддается анализу и почти всегда непредсказуем. Вот и задача для ипотечного брокера!;) С наемными сотрудниками, даже имеющими частично неофициальный «серый» доход, гораздо проще, т.к. в зависимости от образования и опыта работы в любой сфере каждый специалист имеет свою цену на рынке труда. Если ты указываешь зарплату выше рынка, нужно как-то дополнительно это объяснять и доказывать, и это тоже входит в задачу ипотечного брокера.

Но самая частая проблема, из-за которой бывают отказы — это плохая кредитная история. Сейчас на каждом углу тебе предлагают что-то купить в кредит, и люди часто вообще забывают о каких-то копеечных выплатах, или о кредитных картах, которые им всучили чуть ли не насильно. А контора уже пишет! У нас уже существует несколько Бюро Кредитных Историй, где фиксируется все. Но и для этой проблемы профессионал может найти грамотное решение, в зависимости от количества и суммы просрочек. Короче, работы – непочатый край, сейчас принимаю участие в проекте по лизингу жилья, там есть возможность прокредитовать практически любого.

Сколько времени уходит, чтобы выбить кому-то ипотечный кредит?

Работа с заявкой относительно стандартной занимает 2-3 часа, с бизнес-кредитом 2-3 дня, банк рассматривает заявку 1-5 дней. Еще ипотечный брокер должен дружить не только с риэлторами, но и с работниками банков, это во многом упрощает и ускоряет работу.

Большие вообще сейчас ипотечные кредиты выдают людям? Какой был самый большой на вашей практике и какие там были «вводные данные» (например, доход человека и пр. важные условия)?

Понятно, что чем больше сумма кредита, тем труднее его получить. Самый интересный за последнее время был случай, когда я одобрила молодую девицу, которая занимается репетиторством, частным образом, ее доход составлял 700 000 рублей в месяц, нам удалось получить кредит на сумму 22 000 000 рублей!

Сколько могут стоить услуги ипотечного брокера? И насколько велика власть ипотечного брокера: что вы можете сделать для людей, чего они для себя сами никогда в жизни не сделают и не добьются? Ну, там, может, в вашей власти немного снизить процентную ставку? Или это я размечталась?

Крупные брокерские конторы берут 2-7%, при этом смело «рисуют» справки, подделывают документы и т.д. Я этим не занимаюсь. Как правило, мне удается достичь желаемого результата, не нарушая закон. Мои комиссионные зависят от сложности ситуации и от суммы кредита, в среднем 0,5-2% от суммы кредита.

А по поводу власти — я ведь могу подобрать банк с минимальной процентной и эффективной ставкой для конкретной категории заемщиков, а в тех банках, с которыми у меня заключен агентский договор, я могу снизить ставку на 0,5%.

Припомните какой-то безумный случай ипотеки из вашей практики? Ну там что-то в духе «ипотека на 200 лет, которая накладывается на 3 поколения семьи» или ещё что-то абсолютно кромешное, чтобы всем расхотелось брать ипотеку. А также наоборот — чудесную историю в духе «чувак взял ипотеку в банке на 15 лет, всё стандартно, а через год все в этом банке умерли и ипотеку выплачивать не пришлось» — чтобы всем сразу захотелось взять ипотеку в Москве :) В общем, чтобы все ещё больше сошли с ума на почве московских ипотечных кредитов :)

Ипотеку на 300 лет, слава богу, пока никто не дает! :) А забавных историй и вправду хватает, особенно в период сезонных обострений;) расскажу при личной встрече, если хочешь. По поводу «чудесных историй»: слышала про одну тетку, которая взяла крупный потребительский кредит в одном из банков, который на следующий день закрыли и отобрали лицензию, и якобы всех заемщиков освободили от всех обязательств. Не знаю, правда ли это? Вообще-то весь кредитный портфель должны были секъюритизировать, т.е. передать в другие банки, и для этой тетки просто бы изменился адрес, по которому она переводит деньги.

Последний вопрос. Можете, пожалуйста, мне лично дать совет. Меня задрали съёмные квартиры: и в Воронеже задрали, и в Москве задрали. Но я пипец как боюсь и не хочу брать ипотеку в Москве. Ипотека в Москве для меня из одного ассоциативного ряда с ночным кошмаром, рабством, нищетой, несвободой и пр. ужасными вещами, несовместимыми с жизнью. Больше всего боюсь утратить трудоспособность, а на мне ипотека – что тогда, вообще непонятно. Вот что мне, прикажете, делать? Доход на двоих в месяц у нас где-то 200 тыс. руб. Официальный – где-то 130 тыс. руб. в мес.

Леночка, с вашим доходом вы можете рассчитывать на сумму порядка 9 000 000, ежемесячный платеж примерно 100 000. А если платить тысяч 60, то можно взять кредит на 5 000 000, лет на 15. Первоначальный взнос от 10% от стоимости квартиры. По поводу всех вышеупомянутых рисков хочу заметить, что одновременно с ипотекой ты обязательно страхуешь не только свою квартиру от ущерба и потери прав собственности, но и свою жизнь, как заемщика, от потери трудоспособности, инвалидности и проч. Так что, Ленок, не бойся, тем более, что в России, говорят смертную казнь заменили ипотекой!:)

Читайте также:
Как всё устроено. Врач скорой помощи
Русские в Катманду!
Как всё устроено: маркетолог в Америке